遇到房屋漏水該怎麼辦？責任歸屬、如何求償，律師不藏私！

房屋漏水是許多屋主和住戶的夢魘，不僅造成財物損失，更可能引發居住上的不便與糾紛。當漏水問題發生時，釐清法律上的權利義務，並採取正確的應對措施，對於維護自身權益至關重要。本文將深入探討房屋漏水的法律責任歸屬、常見爭議點、舉證責任，以及解決漏水糾紛的途徑，希望能為身陷漏水困擾的民眾提供一份實用的指引。

房屋漏水的法律責任歸屬，主要取決於漏水發生的原因、地點以及房屋所有權的狀況。以下將針對不同情況進行說明：

1. 專有部分漏水：
   

   所謂「專有部分」，指的是公寓大廈中具有獨立使用性，並得單獨登記為區分所有權客體的範圍，例如：房屋的內部空間、陽台等。若漏水發生在自家專有部分，例如天花板或牆壁滲水，且經查明為自身管線老舊、裝修不當或其他可歸責於自己的原因所致，那麼屋主原則上應自行負擔修繕責任。

   然而，若漏水原因與樓上住戶、樓下住戶或左右鄰居的專有部分有關，例如樓上浴室防水層失效導致漏水至樓下，則責任可能轉嫁至該住戶。此時，受損方可依據民法第184條侵權行為之規定，請求損害賠償。

2. 共有部分漏水：
   

   「共用部分」是指公寓大廈中非屬專有部分，供區分所有權人共同使用的部分，例如：屋頂、外牆、樓梯間、公共管線（如給水管、排水管、糞管的主幹管）等。若漏水發生在共用部分，根據公寓大廈管理條例第10條第1項規定，原則上由管理委員會或管理負責人負責修繕。修繕費用則由全體區分所有權人按其應有部分比例分擔，或依區分所有權人會議之決議辦理。

   ⚠️但需注意的是，如果共用部分漏水是因特定住戶使用不當或故意破壞所造成，則該住戶應負擔全部修繕費用。

3. 買賣房屋後的漏水責任
   
   • 買賣雙方簽訂契約時已知悉漏水瑕疵： 如果買方在簽約前就已經知道房屋有漏水問題，且賣方也明確告知，買方原則上不能再主張瑕疵擔保責任。因此，在房屋買賣過程中，房屋現況調查表的填寫和確認顯得尤為重要。
   • 買賣雙方簽訂契約時不知悉漏水瑕疵： 若買方在簽約時並不知情，且漏水狀況也無法第一時間發現，則賣方須負物之瑕疵擔保責任。買方可以在發現瑕疵後六個月內通知賣方，並在通知後六個月內行使權利（例如：請求減少價金、解除契約或請求損害賠償）。但請注意，此權利自物之交付時起算，五年內不行使即消滅。
   • 房屋仲介的責任： 如果買賣透過房屋仲介進行，仲介公司依法負有查證義務，應盡力查明房屋現況並告知買賣雙方。倘若仲介違反其對於委託人之義務，而為幫助賣方隱藏漏水事實的話，也都可能需負起連帶賠償責任及需要返還當初收受的報酬。

房屋漏水糾紛之所以難以解決，往往是因為以下幾個常見的爭議點，以及由此衍生的舉證責任問題：

1. 漏水原因難以認定
   這是漏水糾紛中最核心的難題。漏水原因可能錯綜複雜，例如：樓上住戶管線破裂、頂樓防水層老化、外牆滲水、冷氣排水管堵塞、裝潢施工不當等。若無法明確判斷漏水來源，責任歸屬就難以釐清。

   舉證責任： 原則上，原告（例如：樓下住戶主張樓上住戶應負責）應負舉證責任，證明漏水係因對方之行為或物所致。這通常需要尋求專業技師的鑑定協助。

2. 修繕責任與費用分擔
   

   一旦確定漏水原因，修繕責任及費用分擔又是另一個爭議點。是該由單一住戶負責？還是由全體區分所有權人共同分擔？修繕費用如何計算？這些都需要透過協商或法律途徑來解決。

   舉證責任： 如果漏水涉及共用部分，管理委員會或管理負責人應提出修繕計畫及費用預算；如果涉及專有部分，則原告應提供合理的報價或估價單。

3. 損害賠償範圍
   

   漏水不僅造成修繕費用，還可能導致財物損壞（如家具、裝潢）、電費增加（潮濕導致電器耗電）甚至健康受損（壁癌引發過敏）。損害賠償的範圍應包含哪些項目？如何估算損失？

   舉證責任： 原告應提出相關證據，例如：受損財物的照片、購買憑證、維修單據等，以證明其所受損害與漏水事件之間有因果關係。

1. 尋求專業鑑定：
   剛開始雙方對於漏水責任無法釐清時，建議尋求專業的抓漏公司或土木技師、建築師進行鑑定。專業報告能提供科學證據，有助於釐清責任。鑑定費用通常由鑑定委託人先行墊付，日後可視責任歸屬透過訴訟向對方請求分擔。
2. 自行協商與溝通：
   這是最直接且成本最低的解決方式。當發現漏水時，應立即通知可能相關的住戶或管理委員會，並理性溝通，嘗試找出漏水原因並協商解決方案。保留所有溝通紀錄，例如：簡訊、通訊軟體對話、郵件等。
3. 申請調解：
   若協商未果，可以進一步向兩造所在的鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解。調解委員會由公正第三方組成，透過居中協調，協助雙方達成和解；若兩造調解成立後，則該調解筆錄是具有與法院確定判決相同的效力。此外，公寓大廈管理條例規定，管委會或住戶間因公寓大廈事務發生爭議，亦得向直轄市、縣（市）主管機關申請調處。
4. 提起訴訟：
   如果調解仍無法解決問題，最後的途徑就是向法院提起訴訟。考量到訴訟程序較為耗時且費用較高，建議在提起訴訟前，務必諮詢專業律師的意見，評估勝訴可能性，並準備充分的證據。

在處理漏水糾紛的任何階段，保留證據是至關重要的一環。這些證據包括但不限於：

• 照片和影片： 清楚記錄漏水發生地點、範圍、嚴重程度，以及因此造成的損害。
• 書面通知： 寄發存證信函或律師函，正式告知對方漏水問題並要求處理。
• 相關單據： 修繕費用估價單、施工合約、支付憑證、財物損失清單等。
• 專業鑑定報告： 抓漏公司或技師出具的抓漏或鑑定報告。
• 對話紀錄： 與對方或管理委員會的溝通紀錄（簡訊、通訊軟體、電子郵件）。

當事人發覺房子和室牆面有多處滲漏水，導致牆壁龜裂及嚴重壁癌，經查發現竟是鄰居的浴室漏水所導致，當事人多次請對方修繕，對方卻屢屢推卸責任不願面對處理，導致地板和家具因受潮而腐爛發霉，造成當事人的日常家居生活產生諸多不便及困擾。幸好當事人找到「法律停看聽」的唐樺岳律師、紀宜君律師，透過律師的專業協助下，替當事人爭取法院判決對方需將牆面修復到不漏水狀態及支付精神慰撫金。

當事人家中長年受到鄰居家漏水下不堪其擾，在溝通無數次後，對方仍不願意改善下，最後僅好委託「法律停看聽」的鄭堯駿律師提起訴訟。鄭律師在接案後，也積極幫當事人透過調解程序鄭律師成功幫當事人爭取到合理的求償金額並於約定日期對方進行漏水修繕工程至不漏水的狀態為止，修繕費用也由對方負擔。

本團隊成員均有豐富處理房屋漏水事件的經驗，律師會先仔細釐清漏水位置、損害狀況、有無申請鑑定必要等因素，為每位當事人擬定訴訟策略，盡量幫當事人爭取最佳訴訟結果。

1. 推薦律師名單

   ✅唐樺岳 律師

   • 輔仁大學法律學系 學士
   • 京宇法律事務所 主持律師
   • 彰化縣警察局 法律顧問

   ✅鄭堯駿 律師

   • 國立成功大學法學研究所 碩士
   • 凱業律師事務所 主持律師
   • 高雄市燕巢區公所諮詢律師

   ✅劉鈞豪 律師

   • 逢甲大學財經法律研究所 碩士
   • 劉鈞豪律師事務所 主持律師
   • 111-112年度經濟部中小企業處榮譽律師
2. 本團隊皆有豐富處理房屋漏水案件的經驗，若第一次遇到類似案件而正苦於不知如何處理，非常歡迎您利用本團隊所提供的免費諮詢服務，讓律師能夠給予你最專業的處理建議及方向。想知道更多有關於成功案例和真實案件回饋？也可以到民眾回饋看看喔！